Steuerlich clever investieren: Was bei Bestandsimmobilien für Privatinvestoren zu beachten ist

Veröffentlicht am 21.07.2025

Der Wohnraummangel in deutschen Ballungsräumen ist unübersehbar – das gilt auch für Nürnberg und das Nürnberger Land. Dennoch stehen nach einer Analyse des Pestel Instituts im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel rund 9.000 Wohnungen in Nürnberg leer. Viele davon sind sicherlich sanierungsbedürftig, teilweise seit Jahrzehnten nicht mehr modernisiert worden.

Gleichzeitig beschäftigen sich immer mehr Privatpersonen – oft erstmalig – mit Immobilieninvestitionen. Statt auf teure Neubauten zu setzen, rückt die Investition in Bestandsimmobilien zunehmend in den Fokus. Der Gedanke liegt nahe: Sanieren, vermieten, Wohnraum schaffen – und durch gezielte Maßnahmen vielleicht sogar Steuern sparen. Doch genau an diesem Punkt lauert ein häufig übersehener steuerlicher Stolperstein.

Abschreibung ja – aber nicht alles auf einmal

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt und anschließend umfassend saniert, darf die Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden) über einen Zeitraum von, in den meisten Fällen, 50 Jahren abschreiben (linear mit 2 % pro Jahr). Auch Renovierungs- und Sanierungskosten könnten – so die landläufige Meinung – im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden. Doch Vorsicht: Der Gesetzgeber sieht hier klare Grenzen vor.

Die 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten

Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf Aufwendungen von mehr als 15 % der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer, ohne Kaufpreisanteil für Grund und Boden) für Renovierung, Instandsetzung oder Modernisierung ausgegeben, gelten diese nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten. Stattdessen werden sie den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugerechnet – und müssen ebenfalls über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Was bedeutet das konkret? – Ein Zahlenbeispiel

Ein Investor erwirbt 2025 eine Eigentumswohnung in Nürnberg zum Kaufpreis von 250.000 €, davon entfallen 200.000 € auf das Gebäude (Rest auf Grund und Boden, nicht abschreibungsfähig).

Sanierungskosten (innerhalb von 3 Jahren):

Angenommen es handelt es sich um Maßnahmen, die nicht zur Erweiterung des Gebäudes führen oder ein neues Wirtschaftsgut entstehen lassen, die Gesamtkosten belaufen sich auf: 35.000 € netto

Rechnung für die Prüfung der 15 %-Grenze:
15 % von 200.000 € = 30.000 €

Da die Sanierungskosten mit 35.000 € über der 15 %-Grenze von 30.000 € liegen, gelten diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Folge:
Keine sofortige steuerliche Geltendmachung im Jahr der Zahlung – die 35.000 € müssen ebenfalls über 50 Jahre abgeschrieben werden (700 €/Jahr).

Wären die Sanierungskosten hingegen unter der 15%-Grenze geblieben, hätte man diese in der Regel direkt als Werbungskosten im Jahr der Zahlung absetzen können – mit möglicher Verrechnung gegen andere Einkünfte, z. B. aus nichtselbstständiger Arbeit (Angestelltenverhältnis). Gerade für Arbeitnehmer kann dies eine deutliche Reduzierung der Steuerlast bedeuten.

Gestaltungsspielraum nutzen – Sanierungskosten vor dem Übergang von Nutzen und Lasten

Für Investoren gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die 15 %-Grenze gezielt zu umgehen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass nur solche Aufwendungen unter die 15 %-Grenze fallen, die nach dem Übergang von Nutzen und Lasten anfallen. Entscheidend ist damit nicht der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, sondern der tatsächliche Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilie – in der Praxis meist mit Zahlung des Kaufpreises.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

Wird der Kaufvertrag – wie im obigen Beispiel – am 03.03.2025 notariell beurkundet, der Übergang von Nutzen und Lasten aber erst am 16.06.2025 vollzogen (mit Zahlung des Kaufpreises), und werden bis dahin bereits Sanierungskosten in Höhe von 20.000 € netto aufgewendet, so fließen diese nicht in die Prüfung der 15 %-Grenze ein. Fallen die restlichen 15.000 € erst nach dem 16.06.2025 an, wird ausschließlich dieser Betrag in die 15 %-Berechnung einbezogen.

Ergebnis:
15.000 € < 30.000 € (15 % von 200.000 € Anschaffungskosten)
→ Die 15 %-Grenze wird nicht überschritten.
→ Sämtliche Sanierungskosten können sofort als Werbungskosten im Jahr der Zahlung (2025) abgezogen werden.

Wichtig: Eine solche Gestaltung muss mit dem Verkäufer abgestimmt – und durch entsprechende Regelungen im Kaufvertrag rechtssicher festgehalten werden. In der Praxis empfiehlt sich daher die frühzeitige Einbindung steuerlicher Berater und des Notars.

Fazit

Die Investition in Bestandsimmobilien ist ökologisch sinnvoll, hilft gegen Wohnraummangel – und kann auch steuerlich attraktiv sein. Wer jedoch größere Sanierungen plant, sollte die 15 %-Grenze im Blick behalten. Im Zweifel lohnt sich vorab eine steuerliche Beratung, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Darüber hinaus kennt das Steuerrecht weitere Regelungen, die eine Vermietung begünstigen können. So ist unter bestimmten Voraussetzungen auch bei einer verbilligten Vermietung ein voller Werbungskostenabzug möglich, etwa wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung muss zudem nicht zwangsläufig mit einem negativen Cashflow einhergehen – auch das kann für private Investoren ein zusätzlicher Anreiz sein, sich für eine Investition in Bestandsimmobilien zu entscheiden.

Das schafft Spielräume, nicht nur um Steuern zu sparen, sondern auch, um Wohnraum zu schaffen, der günstig vermietet werden kann – und damit einen Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung zu leisten.

Sie planen den Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie oder größere Sanierungsmaßnahmen? Wir von der IKAIRUS Nürnberg Steuerberatung haben uns unter anderem auf den Bereich Immobilien spezialisiert und unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Einschätzung und Gestaltung.