Grundstück gekauft? Kaufpreis aufteilen und Steuern sparen – so geht’s

Sie haben eine vermietete Immobilie gekauft – oder planen aktuell den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines betrieblich genutzten Grundstücks? Dann sollten Sie die Kaufpreisaufteilung nicht dem Zufall überlassen. Denn: Eine klug gewählte Aufteilung kann Ihnen jedes Jahr spürbare Steuervorteile bringen.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?

Beim Kauf einer Immobilie wird im Notarvertrag meist nur ein Gesamtkaufpreis angegeben – zum Beispiel 500.000 Euro. Aus steuerlicher Sicht ist dieser Betrag jedoch aufzuteilen in:

• Gebäudeanteil – nur dieser Teil ist abschreibbar und somit steuerlich absetzbar
• Anteil für Grund und Boden – dieser ist nicht abschreibbar, da sich Boden nicht abnutzt

Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr können Sie jährlich als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend machen – das spart Einkommensteuer.

Was passiert, wenn keine eigene Aufteilung erfolgt?

Wird keine individuelle Aufteilung vorgenommen, wendet das Finanzamt eine Standardaufteilung an. Diese ist jedoch häufig nicht zu Ihrem steuerlichen Vorteil – vor allem, wenn der Bodenanteil zu hoch angesetzt wird.

Gut zu wissen: Auch nachträglich können Sie eine eigene Aufteilung einreichen – etwa durch ein Sachverständigengutachten oder ein anerkannter Bewertungsansatz. Dabei kann ein Steuerberater helfen, eine wirtschaftlich realistische und steuerlich vorteilhafte Lösung zu entwickeln und gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen.

Idealerweise wird die Aufteilung jedoch bereits im Vorfeld abgestimmt und klar im Notarvertrag geregelt. So schaffen Sie von Anfang an Rechtssicherheit.

Wichtig: Eine willkürliche oder realitätsfremde Aufteilung, die von den tatsächlichen Verhältnissen erheblich abweicht, wird vom Finanzamt nicht anerkannt. Die Bewertung muss objektiv nachvollziehbar und marktgerecht sein.

Gilt das auch für betriebliche Grundstücke?

Ja. Die Grundsätze zur Kaufpreisaufteilung gelten nicht nur für vermietete Wohnimmobilien, sondern auch bei:

• Betrieblich genutzten Immobilien
• Gewerbeobjekten
• gemischt genutzten Gebäuden (z. B. Ladenlokal mit Wohnung)

Gerade bei betrieblichen Immobilien ist die präzise Aufteilung entscheidend, um spätere steuerliche Nachteile bei Entnahmen, Umstrukturierungen oder Veräußerungen zu vermeiden.

Fazit

Wer die Kaufpreisaufteilung dem Finanzamt überlässt, verschenkt häufig bares Geld.
Eine fundierte, steuerlich optimierte Aufteilung rechnet sich in vielen Fällen bereits im ersten Jahr durch deutlich höhere Abschreibungen.

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