Immobilien im Privatvermögen oder in der vermögensverwaltenden GmbH – welche Struktur lohnt sich wann?

Die vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) ist eine Kapitalgesellschaft, die ausschließlich eigenes Vermögen – insbesondere Immobilien – verwaltet und daraus Einkünfte erzielt. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich dabei grundlegend von der privaten Immobilienverwaltung.

Während Privatpersonen mit Mieteinkünften dem progressiven Einkommensteuersatz unterliegen (bis zu ca. 50 % inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer), fällt bei der vvGmbH lediglich Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % an – sofern die Gewinne im Unternehmen verbleiben (Thesaurierung).

Doch wann ist welche Struktur sinnvoll?

Immobilien im Privatvermögen – Vorteile bei Verlusten und steuerfreiem Verkauf

Für Immobilien, mit denen in den ersten Jahren steuerliche Verluste entstehen – etwa durch:

• hohe Abschreibungen,
• Zinsaufwendungen für die Finanzierung oder
• geringe Mieteinnahmen in der Anlaufphase –

ist das Privatvermögen in der Regel vorteilhafter. Der Grund: Diese Verluste können mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnet werden – was die persönliche Steuerlast spürbar senken kann.

Ein weiterer Vorteil:
Immobilien im Privatvermögen können nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden (§ 23 EStG) – ein steuerlicher Vorteil, den es in der GmbH-Struktur nicht gibt.

Immobilien in der vermögensverwaltenden GmbH – sinnvoll bei hohen Erträgen und Reinvestitionsstrategie

Immobilien, die langfristig stabile Mieteinnahmen und Gewinne erwirtschaften, sind oft in der vvGmbH besser aufgehoben. Denn:

• Die Besteuerung erfolgt mit nur 15 % Körperschaftsteuer (bei Thesaurierung) zzgl. Solidaritätszuschlag
• Gewinne können im Unternehmen reinvestiert werden
• Vermögen lässt sich strukturiert aufbauen und langfristig bündeln

Wichtig: Die laufenden Kosten für Struktur und Verwaltung der GmbH – z. B. Buchhaltung, Jahresabschluss, Steuerberatung – sollten durch die Steuerersparnis überkompensiert werden.

Achtung: Kein steuerfreier Verkauf in der GmbH

Ein bedeutender Unterschied zur privaten Immobilienhaltung:
Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist in der GmbH grundsätzlich nicht möglich. Veräußerungsgewinne unterliegen in voller Höhe der Körperschaftsteuer – auch nach vielen Jahren Haltedauer.

Gestaltungsmöglichkeit: § 6b-Rücklage zur Steuervermeidung nutzen
Trotz fehlender Steuerfreiheit bei Immobilienverkäufen in der GmbH bestehen auch hier Gestaltungsmöglichkeiten: So kann die Besteuerung des Veräußerungsgewinns vermieden oder aufgeschoben werden, wenn eine § 6b EStG-Rücklage gebildet und auf ein neu angeschafftes Ersatzobjekt übertragen wird.
Diese Regelung ist in der vermögensverwaltenden GmbH grundsätzlich anwendbar, da die gehaltenen Immobilien dort regelmäßig dem Anlagevermögen zuzurechnen sind. Wichtig ist, dass alle Voraussetzungen für die Bildung und Übertragung der Rücklage erfüllt werden .

Thesaurierungseffekt und Ausblick auf Steuerreform

Ein zusätzlicher Vorteil der vvGmbH ergibt sich durch den Thesaurierungseffekt: Gewinne, die nicht ausgeschüttet werden, können günstig im Unternehmen belassen und wieder investiert werden.

Zusätzlich interessant: Der Körperschaftsteuersatz soll ab dem Jahr 2028 schrittweise auf 10 % gesenkt werden – was die steuerliche Attraktivität der vvGmbH in Kombination mit der Rücklagegestaltung nochmals erhöht.

Fazit

Die Entscheidung, ob Immobilien im Privatvermögen oder in einer vermögensverwaltenden GmbH gehalten werden sollten, ist immer eine Einzelfallfrage – abhängig von:

• Ihrer persönlichen Einkommenssituation
• Ihrer Investitionsstrategie
• dem geplanten Zeithorizont
• und der Frage, ob Gewinne eher reinvestiert oder privat genutzt werden sollen

Eine individuelle steuerliche Beratung ist unerlässlich, um das für Sie passende Modell zu finden – rechtssicher, zukunftsorientiert und wirtschaftlich sinnvoll.

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