Steuervorteil für Vermieter: Wie ein Gutachten die Nutzungsdauer verkürzt

Verkürzte Nutzungsdauer bei Immobilien: Gutachten senkt Steuerlast

Private Vermieter können mehr Abschreibung geltend machen, wenn ein Fachgutachten eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweist. Nach dem Einkommensteuergesetz werden Wohngebäude in der Regel linear mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben – d.h. über rund 50 Jahre. Das Gesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) erlaubt es jedoch, eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer anzusetzen, sofern dies belegt wird. Gerichtsurteile von BFH und Finanzgerichten bestätigen, dass dabei keine „überbordenden“ Anforderungen an den Nachweis gestellt werden.

Wann lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?

Vermieter, die ältere Bestandsimmobilien (z.B. über 30 Jahre alt) besitzen, können oft deutlich höhere Abschreibungen ansetzen. Ein Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer kann tausende Euro Steuern pro Jahr einsparen. 

Wichtig: Die Gutachtenkosten selbst sind Werbungskosten und steuerlich absetzbar. Das Gutachten bringt einige Steuervorteile mit sich, bspw.:

• Zusätzliche Steuerersparnis: Hohe Abschreibung im Jahr der Fertigstellung/Durchführung.
• Gutachtenkosten absetzbar: Die Ausgaben können sofort von der Steuer abgesetzt werden.

Hinweis: Das Finanzamt akzeptiert grundsätzlich nur Gutachten von zertifizierten Sachverständigen.

Anforderungen an das Gutachten

Das Finanzministerium (BMF) hat in einem Schreiben strenge Kriterien für ein verkürztes Nutzungsdauer-Gutachten festgelegt:

• Zertifizierter Gutachter: Nur Gutachten von öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen sind anerkannt.
• Dokumentation des Bauzustands: Das Gutachten muss Tragstruktur, Baumaterialien und Instandhaltungsbedarf ausführlich beschreiben und begründen, warum am Ende der beantragten Nutzungsdauer keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung mehr möglich ist – d.h. keinen verwertbaren Restwert gibt.
• Keine Abschätzung über Verkehrswertmodelle: Es reicht nicht, einfach eine Restnutzungsdauer aus einem allgemeinen Verkehrswertgutachten zu übernehmen. Diese Modelle sind nur als Schätzrahmen gedacht und dürfen nicht isoliert zur AfA-Ermittlung eingesetzt werden.
• Bausubstanzgutachten optional: Ein reines Bauzustandsgutachten ist dem BMF zufolge nicht zwingend erforderlich. Nach BFH-Rechtsprechung genügt jede nachvollziehbare Nachweismethode; dennoch empfiehlt sich die umfassende Dokumentation des Zustands zur Nachvollziehbarkeit.

Diese Vorgaben klingen zwar streng, betreffen aber meist formal das Gutachten. Entscheidend sind danach die tatsächlichen Gebäudemängel oder Verwertungsgrenzen. Fachtexte nennen als Hauptgründe für eine kürzere Nutzungsdauer:

• Technischer Verschleiß: Alter oder Abnutzung von Baukomponenten reduziert Restlebensdauer.
• Wirtschaftliche Entwertung: Sinkende Nachfrage, Reparaturstau oder fehlende Modernisierungen mindern den Wert und die Nutzbarkeit.
• Rechtliche Einschränkungen: Baurechtliche Auflagen oder Denkmalschutz können die Nutzung früher beenden.
• Energieeffizienz: Ältere Gebäude ohne Sanierung könnten in naher Zukunft nicht mehr vermietbar sein (z.B. wegen verschärfter Energieauflagen).

Nur wenn solche oder ähnliche Gründe konkret dargestellt und dokumentiert sind, kann das Finanzamt einem verkürzten Abschreibungszeitraum zustimmen. Die reine Absicht, ein Gebäude irgendwann abzureißen, reicht hingegen nicht aus. Ein Gutachten sollte daher klar aufzeigen, dass nach Ablauf der neuen Nutzungsfrist keine weitere sinnvolle Verwendung mehr möglich ist.

Fazit: Private Vermieter sollten die Möglichkeit einer verkürzten Nutzungsdauer unbedingt prüfen – besonders bei älteren Gebäuden. Unter Einhaltung der formellen Voraussetzungen lässt sich durch ein aussagekräftiges Restnutzungsdauergutachten die Steuerlast oft erheblich mindern. Mit den richtigen Nachweisen kann die AfA-Summe im Mittel deutlich gesteigert werden – in einigen Fällen verdoppelt sich die jährliche Abschreibung. Dadurch sparen Eigentümer über viele Jahre Tausende Euro an Steuern. Zusätzlich lohnt sich die verkürzte Nutzungsdauer insbesondere dann, wenn die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden soll – denn so können die steuerlichen Abschreibungsvorteile optimal genutzt werden, ohne dass beim späteren Verkauf eine Besteuerung des höheren steuerlichen Gewinns droht.

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